Se o mercado novo está inacessível, restaria o mercado secundário como escape. Mas os dados do Secovi-PE mostram que essa porta está se fechando
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Para comprar um apartamento de classe média de R$ 800 mil no Recife em tese é preciso renda mensal de R$ 20 mil — patamar que 4% da população da cidade atinge para um produto que quase não existe mais. “A classe média hoje é a mais espremida e com mais dificuldade em relação ao crédito e ao dinheiro. O preço do metro quadrado subiu muito e descasou da renda das famílias”, diz Bruno Cantalupo, da BCB Inteligência. O produto que chega ao mercado, segundo ele, “descasou completamente da renda dessa classe”. E isso é um problema que não tem resvalado apenas na classe média, gerando um efeito cascata que chega ao mercado de usados e à locação residencial.
Os números do setor confirmam o diagnóstico. O panorama do 2º trimestre de 2026 elaborado pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Ademi-PE não deixa dúvida sobre a direção do mercado. Nos lançamentos verticais do Recife e Região Metropolitana, a fatia de médio padrão caiu de 33,6% em 2021 para apenas 16,4% até junho de 2026 — praticamente pela metade em cinco anos. No mesmo período, o MCMV disparou de 46,4% para 71,9% do volume lançado.
Na oferta final (estoque disponível) da capital pernambucana no 2º trimestre de 2026, o padrão Standard, que reúne imóveis de até R$ 1 milhão, já representa 40,6% de tudo o que está à venda na capital — mas boa parte desse volume é composta por produtos no teto ou próximos ao teto do MCMV. Médio e Médio-Alto, juntos, não passam de 8,9% do estoque da capital. É pouco produto para uma cidade onde 52% da população, segundo pesquisa da própria Brain de março de 2026, afirma ter intenção de compra de imóvel — a maior marca histórica da série.
O preço reflete essa escassez. O metro quadrado de imóveis compactos e de 1 dormitório no Recife subiu 15% em apenas 12 meses (2T25 para 2T26), atingindo R$ 15.138/m² — o maior salto entre todas as tipologias. Já os apartamentos de 4 dormitórios, voltados a um público de renda mais alta e mais escasso, tiveram o m² em queda de 6% no mesmo período, sinal de enfraquecimento na ponta mais cara do mercado enquanto a base se aperta e os preços de entrada para a classe média sobem (com tipologias menores).
Se o mercado novo está inacessível, restaria o mercado secundário como válvula de escape. Mas os dados do Secovi-PE mostram que essa porta também está se fechando e replicando a mesma dinâmica de escassez do mercado primário — estoque menor, concentração na capital, e preço em alta nos bairros mais disputados.
Menos opções no mercado usado significa menos alternativa de preço para quem foi excluído do lançamento novo, e reforça ainda mais a pressão sobre o aluguel. O total de imóveis usados à venda em Pernambuco caiu de aproximadamente 73.257 unidades em julho/2025 para 48.424 em julho/2026 — uma retração de 33,9% em 12 meses. No Recife, especificamente, o estoque caiu de 35.170 para 26.424 unidades (-24,9%).
Um imóvel de classe média de R$ 800 mil exige parcela de financiamento de R$ 6 mil a R$ 7 mil por mês, fora condomínio e IPTU. O mesmo imóvel alugado sai por R$ 3.000 a R$ 4.000 mensais, já com essas despesas incluídas. “Torna-se muito mais acessível o aluguel, e é por isso que a gente tem visto o Recife como uma das capitais com maior valor de aluguel, porque o mercado de locação está superaquecido por uma questão de oferta e demanda”, analisa Bruno.
Embora o MCMV responda por 71,9% dos lançamentos verticais da região metropolitana e seja hoje o principal fator de movimentação do mercado. O programa, porém, não cobre a faixa de renda que ganha demais para o MCMV tradicional e de menos para o financiamento bancário nas condições atuais.
Sem uma resposta a essa lacuna – uma nova ampliação do MCMV, redução de juros ou incentivo à produção de médio padrão -, o quadro tende a se manter: menos lançamentos para a classe média, menos estoque de usados, aluguel em alta absorvendo quem foi excluído da compra, e um mercado concentrado em uma única política pública. Tudo mais caro.
