Atualmente, as normas da Caixa Econômica Federal impõem entraves ao enquadramento de unidades de apenas um dormitório no programa habitacional
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A liberação do financiamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) para apartamentos compactos de um quarto pode se tornar um (não o único) dos principais vetores para impulsionar a ocupação residencial e a revitalização do Centro do Recife. O diagnóstico e as propostas para destravar esse segmento foram apresentados durante encontro do Lide Construção, realizado na capital pernambucana nesta segunda-feira (21), reunindo líderes do setor imobiliário e gestores para discutir soluções de retrofit e regeneração urbana.
Encontro do Lide Construção com Drayton Nejaim, Bruno Cantalupo, Marcelo Falcão, Rafael Simões e José Carlos Martins – AMÉRICO NUNES
Atualmente, as normas da Caixa Econômica Federal impõem entraves ao enquadramento de unidades de apenas um dormitório no MCMV, gerando uma lacuna no atendimento habitacional das áreas centrais.
“A Caixa hoje não permite que você financie Minha Casa e Minha Vida para um quarto. Temos um problema. A gente obriga a comprovação do Minha Casa, Minha Vida, mas a gente não pode financiar para um quarto”, pontuou Rafael Simões durante o evento. O executivo destacou que a adequação dessa regra é decisiva para o mercado local. “Cerca de 70% da população não pode morar no apartamento de um quarto pela Caixa hoje, mas isso deve avançar”, reforçou ao destacar que o setor já busca tratativas para uma possível atualização.
A necessidade de habitação dessa tipologia no núcleo urbano é acompanhada pelo interesse do consumidor, conforme dados apresentados por Bruno Cantalupo, da BCB Inteligência e presidente do Lide Conteúdo, a partir de estudo com mais de 3 mil entrevistados. A pesquisa mapeou o perfil de demanda para os bairros centrais recifenses, como São José e Santo Antônio.
Do total de respondentes que morariam no Centro, 49% não são casados e 41% não possuem filhos, desenhando um perfil de famílias unipessoais e jovens profissionais alinhado às plantas de um quarto. O apelo a esse formato é ampliado pelos 47% de compradores que buscam imóveis na região central como investimento para renda de locação e por moradores do interior de Pernambuco que desejam uma segunda residência na capital como ponto de apoio, lazer e entretenimento.
A atratividade dos compactos atende ainda a públicos como estudantes universitários e idosos em busca de autonomia e serviços acessíveis a pé (senior living) — um contingente diversificado que ajuda a compor os cerca de 70% da população atualmente impedidos de financiar unidades de um dormitório pelo Minha Casa, Minha Vida na Caixa.
A viabilidade do modelo seria um acréscimo na atrativa de investimentos imobiliários na região compondo a oferta com outros produtos. Ainda segundo a pesquisa, 53% dos interessados buscam um imóvel no Centro para moradia própria. “Quem busca o Centro também procura ganhar tempo no deslocamento para se dedicar à família e ter mais qualidade de vida, além de aproveitar toda a oferta de serviços e infraestrutura já consolidada na região”, explicou Bruno Cantalupo.
Retrofit como “novo Minha Casa, Minha Vida”
Para José Carlos Martins, ex-presidente da Cbic, o incentivo à requalificação de edifícios antigos (retrofit) representa a nova fronteira de expansão imobiliária no País, comparável ao impacto do surgimento do MCMV em 2009. Durante o evento, Martins alertou sobre os prejuízos do espraiamento urbano, lembrando que os 25 maiores municípios brasileiros perderam 3 milhões de habitantes em suas áreas centrais entre 2010 e 2020.
“A gente mandou as pessoas para a periferia e deixou o vazio no centro. Sabe o que isso quer dizer? Eu tenho que esticar linha de ônibus, coleta de lixo e escola para a periferia, diminuindo a qualidade de vida e deixando o buraco no centro abandonado”, criticou.
O consultor defende que o reuso das áreas centrais exige diversificação de usos. “Se a gente não fizer com que o centro seja uma mini cidade, com moradia de interesse social, de média e alta renda, além de serviço, emprego e comércio, ela não decola”.. Martins definiu o retrofit como “o grande negócio do futuro, um novo Minha Casa, Minha Vida”, embora tenha ressaltado a urgência de superar gargalos regulatórios, como a falta de normas técnicas nacionais específicas para reformas desse tipo.
Vitalidade noturna e ganhos de sustentabilidade
A urgência de trazer moradores para reativar a vida urbana nos centros também foi enfatizada por Marcelo Falcão, sócio da SomaUma, empresa especializada em requalificação imobiliária. Ele explicou que a presença de novos residentes transforma a dinâmica de segurança e comércio local. “O centro normalmente tem vida durante o dia, mas à noite fica ocioso e perigoso. A ideia de trazer o residencial é fortalecer a região, porque à medida que você tem o morador, você passa a ter a padaria e a farmácia funcionando até mais tarde”, apontou Marcelo Falcão.
Além do impacto urbano, Falcão apresentou indicadores que comprovam as vantagens ambientais da reabilitação de prédios em relação às novas construções. “Na comparação com erguer um edifício do zero, o retrofit proporciona uma redução de 70% nos gases de efeito estufa, 94% no consumo de energia elétrica e 85% no uso de água durante a obra”. Ele destacou também o interesse do capital privado e de compradores no modelo. “Temos muito investidor estrangeiro e brasileiros expatriados. O gringo já viu esse movimento acontecer no exterior, sabe como funciona, acredita na tese e valoriza a história dos centros urbanos”.
