Na capital pernambucana, o alto valor do aluguel reflete um descompasso estrutural entre a renda da população e o preço dos imóveis novos no mercado
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A variação do custo de moradia e o comportamento do setor imobiliário nas principais capitais nordestinas foram temas centrais de debate no mais recente episódio do videocast Metro Quadrado, apresentado pelo jornalista Lucas Moraes, que contou com as participações do advogado patrimonial e de negócios imobiliários da Tizei Mendonça Advogados Associados Amadeu Mendonça do especialista em inteligência de mercado Bruno Cantalupo, da BCB Inteligência. Durante o bate-papo, os especialistas analisaram os fatores que tornam a locação no Recife uma das mais caras do País, além de traçarem um panorama comparativo sobre a rentabilidade de investimentos em praças como João Pessoa, Fortaleza, Maceió, Natal e Salvador.
Na capital pernambucana, o alto valor do aluguel reflete um descompasso estrutural entre a renda da população, o preço dos imóveis novos e a limitação territorial da cidade. Com o crédito imobiliário mais restrito e caro, muitas famílias foram empurradas para a locação, inflacionando o mercado local. Bruno Cantalupo explicou a matemática financeira que tem levado o recifense a optar pela locação em vez da compra.
“Um imóvel de classe média que custaria R$ 800 mil para ser comprado vai exigir uma parcela de financiamento de R$ 6 mil a R$ 7 mil por mês, fora condomínio e IPTU. Esse mesmo imóvel, na hora que vai alugar, vai sair por R$ 3.000 ou R$ 4.000 já com condomínio e IPTU inclusos. Torna-se muito mais acessível o aluguel, e é por isso que a gente tem visto o Recife como uma das capitais com maior valor de aluguel, porque o mercado de locação tá superaquecido por uma questão de oferta e demanda”.
Em contrapartida, João Pessoa tornou-se um dos polos mais comentados por investidores regionais, mas que já acende sinais de alerta em relação ao retorno financeiro real. A capital paraibana vivenciou uma explosão de lançamentos voltados para locação por temporada (short stay), somando hoje mais de 2.900 unidades de flats em estoque. Bruno ressaltou os riscos de uma superoferta corroer a taxa de retorno dos proprietários.
“Se lançou demais em João Pessoa e talvez a rentabilidade não vai ser a esperada pelo investidor. Imagina eu comprar um apartamento hoje de R$ 400 mil a R$ 500 mil de um quarto. Eu vou ter ali um faturamento bruto de R$ 6.000, mas tenho a taxa da plataforma, a taxa da administradora, condomínio, IPTU e manutenção. A rentabilidade líquida vai dar R$ 2.000 no final, ou seja, 0,4% ou 0,5% ao mês. Para o investidor, isso começa a não fazer tanto sentido e pode gerar um problema na frente, com pessoas querendo vender seus ativos mais barato e contaminando o mercado”.
O advogado Amadeu Mendonça chamou a atenção para as particularidades jurídicas e urbanísticas que explicam a diferença de dinâmica entre as cidades e a importância de analisar cada mercado em sua individualidade. “O que a gente fica de lição, por todas as informações e explicações trazidas, é que cada praça tem uma peculiaridade muito própria. Por isso que é indispensável entender aquela microrregião antes de se lançar ou adquirir um empreendimento”, afirmou Amadeu.
Analisando o restante do Nordeste, o panorama apresentado por Cantalupo aponta estratégias bem consolidadas em cada estado. Fortaleza destaca-se pelo turismo forte e projetos de altíssimo luxo com grande apelo arquitetônico e atração de capital estrangeiro. Maceió explodiu em vendas de médio e alto padrão com metragens generosas de até 400 m², também impulsionada por compradores de fora do estado. Já Natal é apontada como a grande promessa de crescimento para os próximos anos devido à recente atualização do seu plano diretor. “Natal sofria muito nos últimos anos porque tinha uma restrição urbanística muito forte, pior do que o Recife. Houve uma mudança no plano diretor que destravou o mercado, e hoje vemos grandes construtoras lançando produtos de altíssimo padrão por lá”, pontuou o consultor.
