Pesquisa de dados, pressão no custo de moradia e expansão habitacional moldam o novo cenário do setor imobiliário no Recife e no Nordeste
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A necessidade de fundamentar novos empreendimentos em análises mercadológicas minuciosas, a alta do custo de moradia nas capitais nordestinas e as barreiras de acesso ao crédito para a classe média foram os eixos centrais do mais recente episódio do videocast Metro Quadrado, apresentado pelo jornalista Lucas Moraes, nesta quinta-feira (10) O programa contou com a participação do advogado patrimonial e de negócios imobiliários da Tizei Mendonça Advogados Associados Amadeu Mendonça e com a presença do convidado Bruno Cantalupo, da BCB Inteligência, que traçaram um panorama aprofundado sobre os rumos do setor imobiliário em Pernambuco e na região.
A abertura do debate destacou a importância das pesquisas de vocação de terreno, testes de produto e inteligência de dados para mitigar riscos de viabilidade e garantir lançamentos assertivos em termos de demanda e preço. Bruno Cantalupo destacou o hábito do mercado de negligenciar levantamentos prévios de consumo.
“Eu sempre faço essa analogia: é meio que um construtor lançar um empreendimento ou começar uma obra sem fazer, por exemplo, uma sondagem. Ninguém imagina fazer um prédio sem ter um estudo de sondagem. Eu acho que a pesquisa de mercado deveria estar na pauta da construtora como uma sondagem para a gente entender o mercado que está atuando. O estudo de vocação de área analisa o terreno para dizer exatamente qual o melhor produto para a demanda existente, evitando colocar um produto equivocado ou precificado de forma errada”.
Complementando o aspecto de segurança na tomada de decisão, o advogado Amadeu Mendonça frisou a relevância de associar o diagnóstico mercadológico ao suporte jurídico em todas as etapas preparatórias do projeto. “Essa parte de entender se a vocação do empreendimento está sendo assertiva é totalmente importante, mas a gente sempre gosta de complementar com a due diligence, que é analisar as condições do terreno e a legalidade daquela compra ou permuta. A gente defende que o incorporador se cerque da maior quantidade de dados para tomar uma decisão assertiva. É importante que se faça uma pesquisa por cada empreendimento, pois muitos usam dados de três ou quatro anos atrás que já não refletem a demanda atual com o volume de lançamentos posteriores”, argumentou Amadeu.
Ao analisar as dinâmicas urbanas locais, os debatedores abordaram a forte elevação dos preços dos aluguéis no Recife, impulsionada pela escassez de terrenos, alta dos custos de construção e o descasamento entre o valor de venda dos imóveis e o poder de compra da população. Bruno Cantalupo explicou a lógica financeira que leva cada vez mais famílias à locação.”Um imóvel de classe média de R$ 800 mil exige uma parcela de financiamento entre R$ 6 mil e R$ 7 mil. Na hora do aluguel, o mesmo imóvel sai por R$ 3 mil ou R$ 4 mil já com taxas inclusas. Tornou-se muito mais acessível alugar, tornando o Recife uma das capitais com maior valor de aluguel por conta da oferta e demanda aquecida”.
Em contrapartida, praças vizinhas apresentam realidades distintas. Em João Pessoa, apontada como o maior mercado de flats da região com cerca de 2.900 unidades em estoque, Bruno fez um alerta sobre os riscos do excesso de oferta na modalidade short stay: “Se lançou demais em João Pessoa e talvez a rentabilidade não vai ser a esperada. Um apartamento de R$ 400 mil a R$ 500 mil gera um faturamento bruto em torno de R$ 6 mil, mas após despesas com plataformas, administradoras, condomínio e manutenção, a rentabilidade líquida fica em torno de 0,4% a 0,5% ao mês, o que pode frustrar investidores”. O especialista também mencionou o vigor de Fortaleza no segmento de alto luxo, o crescimento de Maceió voltado a compradores externos e a ascensão de Natal impulsionada pelo novo plano diretor.
O videocast abordou ainda os gargalos da classe média diante da compressão orçamentária de crédito e pelo aumento de insumos estruturais — como ferro e concreto — e a escassez de mão de obra. Diante do comprometimento do orçamento familiar com juros e taxas, os especialistas defenderam ajustes nas políticas de habitação.
Amadeu Mendonça reforçou o impacto das despesas fixas no orçamento. “Quando você pega a parcela do financiamento e soma ao condomínio e IPTU, isso dá praticamente metade da renda líquida da família. Isso dificulta que, mesmo com o crédito aprovado, a família mantenha a saúde financeira em dia”.
Como alternativa para destravar o mercado, Bruno Cantalupo defendeu a reformulação do programa federal de habitação Minha Casa, Minha Vida. “A classe média precisa de incentivo. O Minha Casa, Minha Vida faixa 4 não foi o suficiente; teria que se estender até a renda de R$ 20 mil a R$ 25 mil, criando um faixa 5 com juros menores para garantir o acesso à moradia e atender às novas gerações de consumidores”.
